Bauer Clever hat Grund verkauft und jetzt ein Problem

Die Geschichte von Bauer Clever und einer 6b-Rücklage

Bauer Clever besaß bis vor kurzem die große Wiese direkt am Sportplatz. Sie ist jetzt Bauland. Clever erhielt dafür 1.000.000 Euro. Nun hat er ein Problem. Zum Ende seines Wirtschaftsjahres müsste er eigentlich den Gewinn ausweisen. Trotz Splitting-Tabelle und Gütergemeinschaft würden er und sein Frau damit „Reichensteuer“ bezahlen und obendrein – und das ist für viele Bauern das Schlimmste – vererbtes Vermögen verlieren.

Veräußert ein Betrieb Anlagevermögen und erzielt dabei einen Preis, der höher ist als der Bilanzwert dieser Anlage, so realisiert er damit eine stille Reserve und erzielt einen steuerlichen Gewinn. Dieser Gewinn unterliegt grundsätzlich der Steuerpflicht. Bei Landwirten ist der bilanzielle Wert des in aller Regel geerbten Vermögens schlicht und einfach Null (oder nahe Null). Dies bedeutet, dass bei Verkauf von Grund oder Gebäuden in Höhe des Verkaufspreises Gewinn (Veräußerungspreis minus Buchwert = steuerlicher Gewinn) entsteht.

Bauer Clever ahnt die Steuerlast und geht schweren Schrittes zu seinem (Steuer- ) Berater. Dieser erklärt ihm, dass er natürlich den Gewinn versteuern müsse und dabei eine Steuerlast von 47,48% zzgl. Kirchensteuer anfiele, also knapp eine halbe Million Euro. „Die Hälft’ ist weg!“ Er könne aber auch das Geld reinvestieren, so der Berater weiter, z.B. könne er Grund kaufen oder eine neue Maschinenhalle bauen. Kann sich Bauer Clever bis zum Ende seines Wirtschaftsjahres nicht entscheiden ob, wo und wie er das Geld investieren will, kann er den Gewinn in einer Rücklage parken.

Realisierte Gewinne durch Veräußerung von Grund/Gebäuden des Betriebs-vermögens (z.B. eine Ackerfläche des Landwirtes) können nach §§ 6b / 6c EStG steuerneutral auf Reinvestitionsgüter (andere inländische Grundstücke/Gebäude) übertragen werden. In der Bilanz wird dann eine § 6b-Rücklage gebildet (bei Einnahmen-Überschussrechnung eine sog.  6c-„Rücklage“ )  wenn nicht im selben Veranlagungszeitraum (= Wirtschaftsjahr) eine Ersatzinvestition getätigt wird. Wird diese Rücklage gebildet, so kann sie typischerweise innerhalb von vier Jahren auf ein anderes Grundstück bzw. Gebäude übertragen werden. Falls dies nicht geschieht, ist die Rücklage (um kalkulatorische Zinsen von 6% pro Jahr erhöht) aufzulösen und zu versteuern. Bei einer Rücklage von 1.000.000 Euro würde somit ein Betrag von 1.240.000 Euro zu versteuern und eine Steuerzahlung von ca. 590.000 Euro zu leisten sein. Mithin fast 60% der Rücklage bzw. des erhaltenen Kaufpreises.

Bauer Clever stöhnt. Er hat Baulandpreise gezahlt bekommen und müsste, um den Kaufpreis neu anzulegen, eine schier unglaubliche Fläche an Ackerland kaufen, die nirgendwo angeboten wird. Obendrein ist es fraglich, ob das für seinen Betrieb überhaupt sinnvoll wäre. Da er erst vor acht Jahren eine Maschinenhalle gebaut hat, hat er auch keinen Bedarf am Bau von Gebäuden. Was soll er tun? Hilft alles nichts und er muss die Steuern bezahlen?

Eine 6b-Rücklage kann auch auf gewerbliche Objekte außerhalb des landwirt-schaftlichen Betriebs übertragen werden. In Frage kommen inländische Immobilienfonds mit gewerblicher Prägung, sog. 6b-Fonds.

Bauer Clever ist skeptisch. 6b-Fonds? So etwas hat er noch nie gehört. Wie funktioniert das genau und welche Fonds kommen in Frage?

Aufgrund der Konstruktion eines 6b-Fonds braucht man nicht die gesamte Liquidität, die durch den Erhalt des Kaufpreises zugeflossen ist, zu reinvestieren. Je nach Übertragungshebel verbleiben bis zu 50% und mehr des zugeflossenen Geldes. Die (Ersatz-) Investition mit Hilfe eines §6b-Immobilienfonds bindet folglich immer nur einen Teil der (durch den Verkauf erzielten) Liquidität.

Bauer Clever ist erstaunt. Er hat keine Verwaltungsarbeit und er braucht obendrein nur die Hälfte des Kaufpreises zu reinvestieren, um seine Rücklage steuerneutral aufzulösen? Das klingt gut!

Bauer Clever ist begeistert. Ja, das macht er! Er will die 6b-Rücklage auf einen inländischen Immobilienfonds übertragen. Nur, welchen soll er auswählen?

Bei der Auswahl des richtigen Immobilienfonds scheiden „normale“ Immobilienfonds aus, da diese typischerweise Einkommen aus Vermietung und Verpachtung generieren und man auf diese Fonds keine 6b-Rücklagen übertragen kann. Es muss also ein gewerblich geprägter Immobilienfonds sein. Hier gibt es u. U. Angebote, die eine sehr hoch fremdfinanzierte Immobilie in einem 6b-Fonds bringen. Diese Fonds sind typischerweise einseitig auf die 6b-Funktion und damit auf eine steuerliche Zielsetzung optimiert. In der Praxis muss aber neben steuerlichen Argumenten auch die grundsätzliche Rentabilität des Fonds geprüft werden.

Und hier hat sich Bauer Clever bereits für Handelsimmobilien entschieden, da er weiß, gegessen wird immer und außerdem haben strategische Handelsimmobilien, die durch das sehr seltene Baurecht Sondergebiet Handel knapp sind, wirtschaftliche Vorteile. Sie sind erwartungsgemäß sehr wertbeständig und bieten guten Chancen auf Wertzuwachs.

Das 1980 gegründete Emissionshaus ILG aus München, investiert bereits seit 1984 in Handelsimmobilien. Die ILG gilt als Spezialist für Handelsimmobilien. Die Zeitschrift „Euro am Sonntag“ schrieb z. B. „Der erste im Ranking der Immobilienfondsinitiatoren, die ILG… Nahezu alle wichtigen Leistungsdaten verlaufen plangemäß“. Das wichtigste, nicht nur für Bauer Clever, ist aber, dass die ILG gewerbliche Immobilienfonds ihren normalen Immobilienfonds vorschaltet, so dass 6b-Rücklagen in Art und Umfang sehr flexibel übertragen werden können und dass das (mittelbare) Investments, der normale Immobilienfonds in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, nicht einseitig steuerlich gestaltet wurde. Die gewerblichen Fonds der ILG sind somit im Mittelpunkt der gesuchten Schnittmenge.

Traditionell führte die ILG die Ausschüttungen sofort beginnend monatlich aus (das gefällt Bauer Clever).

Bauer Clever freut sich. Das macht er!

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